房屋展示 2 - 房屋展示 （home staging）的效用

基于对投资报酬率的疑虑，大多数的卖方都不愿意在房屋上市前把钱花在房屋展示（home staging）上。而房屋装修则可以视为房屋展示（home staging）的极致作为。为了帮助卖房者更好地了解房屋展示（home staging）和房屋装修的效用，我做了一个研究，对于一个2013年在Bellevue 售出的经过房屋展示和房屋装修的房产（staged home）和其他三个未经房屋展示和房屋装修的可比房地产做了分析比较。

表1显示了各个房产的摘要。所有房产皆位于Sammamish High School 的学区范围内。所有房产皆有两层楼 - 较低楼层与主楼层。我曾亲自参访过本文所要讨论的主房产。很明显地，主房产的主楼层已经经过房屋展示（home staging）和房屋装修仔细包装过。装修的工程大多是在厨房和浴室。较低楼层的客厅和卧室虽未经过装修，但经过适当的房屋展示包装过。从图片上来看，三栋可比房产中没有任何房产经过房屋展示（home staging）或装修包装过。严格来说，本文中所讨论的可比房产与主房产并非真正的有可比性，因为主房产已经经过房屋展示（home staging）和房屋装修仔细包装过。 （在房地产上而言，两个房地产必须要在各个方面都有类似的性质才有可比性。）然而，正是这种差异，让我们更容易看到房屋展示和房屋装修的效果。除去房屋展示和房屋装修之外，这些房地产在其他各方面都非常类似，具有可比性。

 

	Subject Property	Comparable 1		Comparable 2		Comparable 3
	description	description	adjustment	description	adjustment	description	adjustment
MLS #	501458	465013		500205		510758
List Price	$479,950	$409,900		$450,000		$440,000
Sold Price	$547,500	$443,500		$460,000		$465,000
List Date	6/13/2013	3/28/2013		7/24/2013		7/2/2013
Beds	5	4	+5,000	5		4	+5,000
Baths	2.5	3	-2,000	3	-2,000	2	+2,000
sqft	2560	2350		2350		2580
lot	7080sqft	8140sqft		7776sqft		7980sqft
Park type	Carport - attached	Carport - attached		Carport - attached		Garage - attached	-12,000
Year built	1959	1961		1962		1972
Adjusted Price			$446,500		$458,000		$460,000

表1 主房产与3个未经房屋展示（home staging）和房屋装修包装过的房产摘要

图一 主房产的前院

 

图二 可比房产1的前院

 

图三 可比房产2的前院

 

图四 可比房产3的前院

 

图五 主房产的厨房

 

图六 可比房产1的厨房

 

图七 可比房产2的厨房

 

图八 可比房产3的厨房

 

图九 主房产的厕所之一

 

图十 可比房产1的洗衣房

 

图十一 可比房产2的厕所之一

 

图十二 可比房产3的厕所之一

 

图十三 主房产的卧室之一

 

图十四 可比房产1的客厅

 

图十五 可比房产2的卧室之一

 

图十六 可比房产3的卧室之一



图1至图16显示了主房产与三个可比房产的一些照片。（为了方便比较，这些照片的排列为：某特定房产会重复在每4张照片中出现。）我们可以很容易地看出，主房产与三个可比房产的外部是非常相似的。可比房产3的外观看起来稍微好一点，并且附带车库。然而，车库的因素可以在价格方面做调整。利用类似的方法，就可以推算出，如果可比房产3拥有与主房产同样的特征的话（除了房屋展示和房屋装修之外），其售价应为何。同样的做法亦可以用于可比房产2与3 。这样，我们就可以估算出主房产未经房屋展示和房屋装修之前的价值。同时，我们也可以从图片比较看出来，可比房产1可以被视为这些房产中的低端房产，而可比房产3可以被视为这些房产中的高端房产。

经过比较和价格调整后，主房产若是未经房屋展示（home staging）与装修的美化，其可能售价范围为446,500美元 至460,000美元（见表1）。而该房产的实际出售价格为547,500美元。因此，房屋展示（home staging）与装修使该房产增值了101,000美元至87,500美元，也就是增值约20％。所以，如果装修的成本保持在该房产原先价值的12%以内，而卖方房仲又提供免费的房屋展示（home staging）服务的话，在这个特殊的销售案例中，卖方所获得的回报为其房产原先价值的8%！

在这个销售案例中，房屋展示（home staging）与装修的确使得卖方的投资回本了。房屋展示（home staging）与装修在不同市场的投资报酬率有可能会有所不同。然而，处于类似市场的购房者在考虑是否聘请有专业房屋展示（home staging）知识的房地产经纪人，或是否花钱装修时，这个销售案例的研究便会非常有用。